Bij een scheiding met een koopwoning gaat het vaak al snel over dezelfde vragen.
Wat is de woning waard? Hoeveel hypotheek staat er nog open? Kan één van jullie in het huis blijven wonen? EEn hoe wordt de overwaarde verdeeld?
Logische vragen. Maar er kan nóg iets van grote financiële waarde zijn dat gemakkelijk over het hoofd wordt gezien:
de rente die jullie jaren geleden hebben vastgezet.
Hebben jullie bijvoorbeeld een hypotheek met een rente van 1% of 2%? Dan kan die rente, afhankelijk van de voorwaarden van jullie geldverstrekker, interessant zijn wanneer één of beiden na de scheiding een nieuwe woning willen kopen.
Een paar procent renteverschil klinkt misschien niet enorm.
Op een hypotheek kan het echter om honderden euro's per maand gaan.
Een voorbeeld: woning van €400.000 en €250.000 hypotheek
Stel dat jullie woning een waarde heeft van €400.000 en er nog een hypotheek van €250.000 openstaat.
Dan is er, wanneer we voor het voorbeeld geen rekening houden met verkoopkosten, vergoedingsrechten of andere onderlinge verrekeningen, €150.000 overwaarde. Bij een gelijke verdeling is dat €75.000 per persoon.
Bij een scheiding is het logisch dat veel aandacht uitgaat naar die overwaarde.
Maar er kan nóg iets van financiële waarde in jullie hypotheek zitten: de rente die jullie eerder hebben vastgezet.
Stel dat jullie huidige hypotheek jaren geleden is afgesloten tegen 1% rente. Dan is het belangrijk om vóór het maken van definitieve afspraken te onderzoeken wat er met die lage rente kan gebeuren.
Wat als je €125.000 tegen 1% rente kunt meenemen?
Stel dat ieder van jullie onder de voorwaarden van de geldverstrekker €125.000 van de bestaande hypotheekrente kan meenemen naar een volgende woning.
Puur gekeken naar de rente ziet het verschil er als volgt uit:
€125.000 tegen 1% rente = €1.250 rente per jaar.
Bij een nieuwe hypotheekrente van bijvoorbeeld 4,5% is dat:
€125.000 tegen 4,5% rente = €5.625 rente per jaar.
Dat is een verschil van:
€4.375 per jaar, oftewel ruim €364 per maand aan bruto rente.
Dit is een vereenvoudigd rekenvoorbeeld. De daadwerkelijke hypotheeklasten hangen onder andere af van de hypotheekvorm, aflossing, resterende rentevaste periode, fiscale situatie en voorwaarden van de geldverstrekker.
Maar het laat wel zien waarom die oude hypotheekrente bij een scheiding aandacht verdient.
De overwaarde van de woning is niet het enige financiële belang dat rondom de hypotheek kan spelen.
Kunnen jullie allebei de lage hypotheekrente meenemen?
Dat hangt af van de geldverstrekker en van de hypotheekvoorwaarden die voor jullie lening gelden.
Bij sommige geldverstrekkers kunnen ex-partners ieder een deel van de bestaande rente meenemen. Bij andere geldverstrekkers gelden andere mogelijkheden of beperkingen.
Ook kunnen er voorwaarden gelden.
Denk bijvoorbeeld aan een termijn waarbinnen je na verkoop of overdracht van de woning een nieuwe hypotheek moet afsluiten.
Koop je een duurdere woning en heb je méér hypotheek nodig dan het bedrag waarvoor je de oude rente kunt meenemen? Dan wordt het aanvullende bedrag doorgaans tegen de dan geldende rente afgesloten.
Ook zal de geldverstrekker opnieuw beoordelen of de nieuwe hypotheek past bij jouw inkomen, uitgaven en de waarde van de nieuwe woning.
Je kunt daarom niet zonder meer zeggen:
“Ik heb nu 1% rente, dus die neem ik gewoon mee.”
Laat eerst onderzoeken wat er binnen jullie specifieke hypotheek mogelijk is.
Wat als één van jullie in de woning blijft?
Dan ontstaat een andere situatie.
Stel dat één van jullie de woning overneemt en de bestaande hypotheek met de lage rente kan voortzetten.
De ander ontvangt zijn of haar aandeel in de overwaarde en gaat op zoek naar een nieuwe woning.
Maar die vertrekkende partner kan misschien niet profiteren van dezelfde lage rente en moet een nieuwe hypotheek afsluiten tegen de actuele rente.
Dan kan het verschil groot worden.
De één houdt bijvoorbeeld een aanzienlijk hypotheekdeel tegen 1%, terwijl de ander voor een nieuwe woning tegen een veel hogere rente moet lenen.
Dat roept een begrijpelijke vraag op:
moet je bij de financiële verdeling alleen naar de overwaarde kijken, of ook naar het voordeel van die lage rente?
Rentecompensatie bij een scheiding
In sommige scheidingen wordt daarom gesproken over rentecompensatie.
Daarmee wordt bedoeld dat bij de totale financiële afspraken rekening wordt gehouden met het rentevoordeel dat bij één van beiden terechtkomt.
Dat betekent niet dat de vertrekkende partner automatisch recht heeft op een vergoeding.
Of rentecompensatie juridisch of financieel aan de orde is, hangt af van de omstandigheden. Er zijn inmiddels ook rechterlijke uitspraken over situaties waarin ex-partners hierover van mening verschilden.
Binnen mediation kan het wel een onderwerp zijn om samen te bespreken.
Bijvoorbeeld:
- Wie kan de bestaande lage rente behouden of meenemen?
- Heeft de ander dezelfde mogelijkheid?
- Hoe groot is het financiële verschil?
- Hoe lang loopt de lage rente nog?
- Is het redelijk om dit voordeel mee te wegen in andere financiële afspraken?
Het gaat dan niet alleen om de vraag wat volgens een rekensom van wie is.
Het gaat ook om de vraag welke financiële gevolgen de gemaakte keuzes voor ieder van jullie hebben.
Onderzoek dit voordat jullie definitieve afspraken maken
Juist daar zit een belangrijk moment in het scheidingsproces.
Wanneer al is afgesproken dat één van jullie de woning overneemt, de hypotheek volledig behoudt en de ander wordt uitgekocht, kan het lastiger zijn om later alsnog terug te komen op de waarde of mogelijkheden van de bestaande rente.
Laat daarom vroeg in het traject onderzoeken:
- wat de woning waard is;
- hoeveel hypotheek er nog openstaat;
- hoeveel overwaarde er is;
- of één van jullie de woning kan overnemen;
- welke verhuis- of meeneemregeling jullie hypotheek heeft;
- of één of beide partners daarvan gebruik kunnen maken;
- en welke voorwaarden en termijnen daarbij gelden.
Een hypotheekadviseur kan de concrete mogelijkheden bij jullie geldverstrekker onderzoeken.
Binnen de mediation kunnen die uitkomsten vervolgens worden meegenomen bij het maken van de financiële afspraken.
Kijk verder dan alleen de overwaarde
Een scheiding met een koopwoning gaat dus over meer dan de vraag wie welk deel van de overwaarde krijgt.
Zeker wanneer jullie enkele jaren geleden een hypotheek tegen een zeer lage rente hebben afgesloten, kan het verstandig zijn om ook naar die rente te kijken.
Een verschil van enkele procenten kan over meerdere jaren financieel behoorlijk oplopen.
Maak daarom niet eerst alle afspraken en onderzoek daarna pas wat er met de hypotheek mogelijk is.
Door woning, hypotheek en financiële mogelijkheden vroeg in het scheidingsproces naast elkaar te leggen, weten jullie beter waar jullie aan toe zijn en kunnen jullie afspraken maken die ook in de praktijk haalbaar zijn.
Bij Novida nemen we de woning en financiën daarom vroeg mee in het scheidingstraject. Waar nodig stemmen we af met een hypotheekadviseur, zodat duidelijk wordt wat financieel mogelijk is vóórdat jullie definitieve afspraken vastleggen.
Lees ook
Wil je meer weten over de financiële en praktische keuzes bij een scheiding? Lees dan ook:
- Wat gebeurt er met de woning bij een scheiding?
- Kinderalimentatie berekenen: wat komt erbij kijken?
- Partneralimentatie: hoe werkt het en wat betekent het financieel?
Zo krijg je beter inzicht in de onderwerpen die vaak tegelijk spelen wanneer jullie uit elkaar gaan.
Hulp nodig bij jullie scheiding?
Bij Novida begeleiden we stellen in Apeldoorn en omgeving bij de volledige scheiding, waaronder de woning, hypotheek, financiën, kinderen en het convenant. Lees meer over onze scheidingsmediation in Apeldoorn.
