Voor huurtoeslag geldt een vermogensgrens. In 2026 mag iemand zonder toeslagpartner op 1 januari maximaal €38.479 aan vermogen hebben. Zit je daarboven, dan bestaat er voor dat jaar in principe geen recht op huurtoeslag.
Bij een beperkte overwaarde hoeft dat niet altijd direct een groot probleem te zijn. Rond een scheiding en verhuizing zijn er vaak kosten. Maar wanneer je bijvoorbeeld €80.000, €100.000 of €150.000 uit de woning ontvangt en daarna gaat huren, is het veel lastiger om onder de vermogensgrens te blijven.
Juist dan is het belangrijk om te weten dat de uitkoop van de woning niet altijd direct hoeft plaats te vinden.
De echtscheiding, de verhuizing naar een huurwoning en de daadwerkelijke overdracht van de koopwoning hoeven namelijk niet op hetzelfde moment plaats te vinden.
Dat kan betekenen dat je al in een huurwoning woont en mogelijk huurtoeslag ontvangt, terwijl je juridisch nog mede-eigenaar bent van de voormalige gezamenlijke woning.
Scheiden en de woning overdragen zijn twee verschillende momenten
Wanneer één van jullie in de gezamenlijke koopwoning wil blijven wonen, kunnen jullie in het convenant afspraken maken over de waarde van de woning, de hoogte van de uitkoop, de verdeling van de woonlasten en de voorwaarden waaronder de woning uiteindelijk wordt toegedeeld.
De echtscheiding kan ondertussen gewoon worden aangevraagd en afgerond.
Dat betekent niet dat de woning op datzelfde moment ook moet worden overgedragen.
De daadwerkelijke overdracht vindt via de notaris plaats. Vaak gebeurt dat pas nadat de hypotheekverstrekker heeft beoordeeld of degene die in de woning blijft de hypotheek alleen kan dragen en de ander uit de hoofdelijke aansprakelijkheid kan worden ontslagen.
Je kunt dus al juridisch gescheiden zijn en op verschillende adressen wonen, terwijl de woning en hypotheek nog tijdelijk op beide namen staan.
De oude woning kan nog maximaal twee jaar in box 1 blijven
Wanneer je de gezamenlijke woning verlaat en je ex-partner daar blijft wonen, geldt er een bijzondere fiscale overgangsregeling.
Hoewel de woning niet meer jouw hoofdverblijf is, kan jouw aandeel nog maximaal twee jaar na vertrek als eigen woning in box 1 worden behandeld.
De termijn begint bij het daadwerkelijk verlaten van de woning. De datum van de echtscheiding is daarvoor niet bepalend.
Stel dat je op 15 oktober 2026 uit de gezamenlijke woning vertrekt en je ex-partner blijft daar wonen. Dan kan jouw aandeel in de woning in beginsel nog tot 15 oktober 2028 onder de tijdelijke eigenwoningregeling vallen.
Binnen die periode kan er onder voorwaarden ook nog recht bestaan op hypotheekrenteaftrek voor het deel van de rente dat daadwerkelijk voor jouw rekening komt.
Na twee jaar verandert dat. Is de woning dan nog niet overgedragen, dan valt jouw aandeel in de woning en de bijbehorende schuld in beginsel in box 3 en stopt de hypotheekrenteaftrek voor dat deel.
Kun je ondertussen al huurtoeslag krijgen?
Dat kan onder omstandigheden.
Het feit dat je nog mede-eigenaar bent van de voormalige gezamenlijke woning of nog op de hypotheek staat, betekent niet automatisch dat je geen huurtoeslag kunt krijgen.
Je kunt dus daadwerkelijk in een huurwoning wonen, terwijl jouw aandeel in de oude woning fiscaal tijdelijk nog onder de eigenwoningregeling in box 1 valt.
Of je recht hebt op huurtoeslag hangt uiteraard ook af van je inkomen, vermogen, huurwoning, inschrijving en eventuele toeslagpartner.
Voor mensen met veel overwaarde is vooral het onderdeel vermogen belangrijk.
Wanneer wordt de overwaarde vermogen?
Zolang je nog mede-eigenaar bent van de oude woning en jouw aandeel onder de eigenwoningregeling valt, is dat fiscaal iets anders dan wanneer de overwaarde al op je bankrekening staat.
Word je uitgekocht en ontvang je bijvoorbeeld €145.000, dan behoort dat bedrag, wanneer je het niet gebruikt voor een nieuwe eigen woning, in beginsel tot je vermogen.
Daar zit dus een belangrijk verschil tussen:
€145.000 overwaarde die nog onderdeel is van een woning in box 1
en
€145.000 die na de uitkoop op je bankrekening staat.
Voor huurtoeslag is 1 januari belangrijk
Bij de vermogenstoets voor huurtoeslag wordt gekeken naar je vermogen op 1 januari van het betreffende toeslagjaar.
De datum van de woningoverdracht kan daarom verschil maken.
Stel dat je bij de scheiding recht hebt op €145.000 uit de overwaarde.
Overdracht in december
De woning wordt op 20 december overgedragen en je ontvangt €145.000.
Dat bedrag staat op 1 januari op je rekening en kan daardoor meetellen bij de vermogenstoets voor huurtoeslag van het nieuwe jaar.
Overdracht in januari
Op 1 januari is de woning nog gezamenlijk eigendom en valt jouw aandeel op dat moment nog onder de tijdelijke eigenwoningregeling.
De notariële overdracht vindt bijvoorbeeld op 20 januari plaats. Pas dan word je uit de hypotheek ontslagen en ontvang je de €145.000.
Op de peildatum van 1 januari stond dat bedrag dan nog niet als spaargeld op je rekening.
Dat kan voor de vermogenstoets een heel andere uitkomst geven.
De overdracht hoeft dus niet direct na de scheiding plaats te vinden
Stel dat je in oktober uit de woning vertrekt. Dan hoeft de woning niet automatisch in november of december al te worden overgedragen.
Als je ex-partner in de woning blijft wonen, kan jouw aandeel onder voorwaarden nog maximaal twee jaar onder de tijdelijke eigenwoningregeling blijven vallen.
De overdracht kan dus bijvoorbeeld ook enkele maanden later plaatsvinden.
Dat kan praktisch zijn wanneer degene die in de woning blijft meer tijd nodig heeft voor de financiering of wanneer de vertrekkende partner eerst passende huurwoonruimte zoekt.
Maar langer wachten heeft ook nadelen. Zolang de woning nog gezamenlijk is:
- blijf je juridisch mede-eigenaar;
- blijf je vaak hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek;
- kunnen betalingsproblemen van de ander ook jou raken;
- kan het lastiger zijn om zelf een nieuwe hypotheek af te sluiten.
Uitstellen is daarom niet automatisch de beste keuze.
Een praktisch voorbeeld
Lisa en Mark gaan scheiden.
Hun woning is €500.000 waard en er staat nog €210.000 hypotheek open. Mark wil in de woning blijven wonen. Lisa heeft recht op ongeveer €145.000 uit de overwaarde.
Op 15 oktober 2026 verhuist Lisa naar een huurwoning. Het echtscheidingsverzoek wordt ingediend en Mark blijft in de koopwoning wonen.
De echtscheiding wordt in december afgerond, maar Lisa en Mark plannen de notariële overdracht op 20 januari 2027.
Op 1 januari staan de woning en hypotheek daardoor nog op beide namen. Lisa's aandeel kan op dat moment nog onder de tijdelijke eigenwoningregeling vallen.
Op 20 januari wordt Lisa uit de hypotheek ontslagen en ontvangt zij haar €145.000.
Was de woning al vóór de jaarwisseling overgedragen en stond dat bedrag op 1 januari op haar rekening, dan kan de uitkomst voor de vermogenstoets voor huurtoeslag anders zijn.
Let ook op wat er in het convenant staat
De juridische en fiscale situatie moet wel aansluiten bij de afspraken die zijn gemaakt.
Wanneer vóór 1 januari bijvoorbeeld al een zelfstandige en opeisbare vordering op de andere partner ontstaat, kan zo'n vordering mogelijk zelf als vermogen worden aangemerkt.
Daarom is het belangrijk om bij veel overwaarde niet alleen naar de passeerdatum te kijken, maar ook naar de manier waarop de uitkoop en woningoverdracht juridisch zijn vastgelegd.
Kijk verder dan alleen de hoogte van de overwaarde
Bij een scheiding met een koopwoning is de vraag vaak:
Hoeveel krijg ik mee uit de woning?
Maar wanneer je daarna gaat huren, zijn ook andere vragen belangrijk:
- Wanneer verlaat je de gezamenlijke woning?
- Wanneer vindt de woningoverdracht plaats?
- Wanneer wordt de overwaarde uitgekeerd?
- Wat is je vermogen op 1 januari?
- Wanneer loopt de tweejaarstermijn van de eigenwoningregeling af?
- Welke gevolgen heeft dit voor eventuele toeslagen?
Juist bij een overdracht rond de jaarwisseling kan het verstandig zijn om deze gevolgen te bekijken voordat de passeerdatum definitief wordt vastgelegd.
Eerst overzicht, daarna beslissen
Bij Novida Scheidingsbegeleiding kijken we daarom niet alleen naar de juridische afspraken rondom de scheiding.
Bij een koopwoning brengen we vroegtijdig de waarde van de woning, hypotheek, mogelijke uitkoop en financiële gevolgen in beeld.
Zeker wanneer één van beiden na de scheiding gaat huren en er veel overwaarde aanwezig is, is het verstandig om ook stil te staan bij de timing van de overdracht.
Waar nodig kunnen de fiscale gevolgen worden afgestemd met een fiscalist, hypotheekadviseur of notaris.
Zo voorkom je dat pas na de overdracht duidelijk wordt dat de gekozen datum onverwachte gevolgen heeft voor je vermogen en eventuele toeslagen.
De fiscale en toeslagregels zijn afhankelijk van de persoonlijke situatie en kunnen wijzigen. Bovenstaande informatie is algemeen van aard en is geen individueel fiscaal advies.
